Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Публикация от: 15 декабря 2021 г.

Обновления от: 20 декабря 2021 г.

Немного аббревиатур для начала:

ОСС – общее собрание собственников
МКД – многоквартирный дом
ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации

1. Что такое ОСС?

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме – это единственный легитимный орган управления, который решает вопросы управления и содержания общего имущества в МКД.

Собственники жилых и нежилых помещений одновременно являются собственниками общего имущества. Владение, распоряжение и пользование таким имуществом осуществляется путём принятия совместных решений на общем собрании (п. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Решения, которые приняты на общем собрании собственников, обязательны для всех собственников помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от того, участвовали они в голосовании или нет (п. 1 ст. 45 ЖК РФ).

Таким образом, целью проведения ОСС является принятие решений по управлению, распоряжению и контролю за общим имуществом в МКД в рамках компетенций собрания. Решения принимаются путём обсуждения вопросов повестки (ст. 44 ЖК РФ). Кроме того, общее собрание помогает скоординировать и согласовать необходимые действия и решения собственников в доме.

2. Как проводится ОСС

Можно выделить 4 этапа:

2.1. Подготовка – сбор информации, определение вопросов выносимых на ОСС (повестка ОСС), сбор документов (к некоторым вопросам ОСС нужно прикреплять документы, например договор управления и тарифы), определение председателя, секретаря и счетной комиссии.

2.2. Уведомление собственников – чтобы ОСС состоялось нужно уведомить о нём всех собственников помещений МКД.

Уведомление должно быть произведено не менее чем за 10 дней до начала общего собрания. Если общее собрание начинается 25го декабря, то уведомления должны быть разосланы или размещены не позднее 14го декабря. В уведомлении должна быть информация о периоде проведения собрания, инициаторах и перечень вопросов выносимых на голосование. В уведомлении допускается короткое описание смысла вопросов.

Уведомлять можно следующими способами:

Уведомления по почте заказным или ценным письмом – данный способ является обязательным в случае, если на одном из предыдущих ОСС не принят другой способ уведомления. Отличается довольно большой финансовой нагрузкой на инициатора и организатора ОСС, и обычно на первом же ОСС выносится вопрос о использовании менее затратных способов. Сообщение считается доставленным и в том случае, если оно пришло адресату, но по каким-то причинам не было вручено, или адресат не смог с ним ознакомиться (Ст. 165.1 ГК РФ), т.е. важен именно подтвержденный факт отправки сообщения, а не факт его вручения. Для этого подходят как заказные, так и ценные письма, поскольку оба типа писем имеют трек-номер и подтверждение их отправки.
Письменное уведомление под подпись - для вручения уведомлений составляется специальный реестр, который будет подтверждать факт уведомления собственника. В этой форме должен расписаться каждый собственник, получивший уведомление. Такой способ используется при обходе квартир или при визите в помещение диспетчера или управляющего домом. Вам выдают письменное уведомление (по сути такое же как в письме) и просят расписаться в реестре о его получении.
Информационная доска – размещение информации о проведении ОСС в доступном для всех собственников месте. Например, на входе в парадную или в лифтовых холлах. Этот способ наименее затратный для организатора ОСС и достаточно удобный для собственников. Но этот вариант возможен только в случае, если на одном из предыдущих собраний было принято решение, что уведомлять собственников об ОСС будут именно таким способом. Такая форма будет законна не только для ближайшего, но и для всех последующих собраний (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
Другие способы уведомления - простое письмо (не заказное), электронное письмо, ГИС ЖКХ или другая информационная система. Как и в случае с информационными досками, такой способ должен быть утвержден на одном из предыдущих ОСС. В том числе поэтому невозможно провести ОСС через ГИС ЖКХ – нужно сначала провести обычное ОСС, вынеся на него вопросы об использовании ГИС ЖКХ или аналогичной системы и о том, что уведомления могут быть отправлены через эти системы.

На этом этапе повестка ОСС уже зафиксирована и не может быть изменена. Нельзя ни добавлять новые, ни изменять существующие вопросы.

2.3. Проведение общего собрания – включает в себя проведение очной части собрания, выдачу и сбор заполненных бюллетеней.

В бюллетенях текст вопроса должен быть максимально развернутым, а также к бюллетеню должны быть приложены документы, на которые ссылаются вопросы (например: договор управления и расшифровка тарифов).

Допустимы 3 формы проведения ОСС (ст. 44.1 ЖК РФ):

Очное голосование – организатор ОСС собирает собственников и прямо на собрании проводится голосование по всем вопросам общего собрания путем поднятия рук. Сегодня такая форма применима разве что в небольших домах, где можно собрать нужное количество людей на такое собрание.
Заочное голосование – голосование проводится только с использованием бюллетеней, которые можно получить у организатора, затем заполнить, подписать и сдать обратно организатору. Также эту форму применяют при проведении ОСС с использованием информационной системы (ГИС ЖКХ или аналогичных).
Очно-заочное голосование – комбинация двух предыдущих форм. Отличается тем, что на очной части обычно никто не голосует. Основная цель очной части – общение с организатором ОСС по вопросам собрания, уточнение деталей и т.д. Также на очной части выдаются бюллетени и другие документы, связанные с вопросами собрания.

2.4. Подведение итогов общего собрания – подсчет голосов и оформление протокола общего собрания.

На этом этапе счетная комиссия подсчитывает голоса по каждому вопросу на повестке общего собрания и определяет набран ли кворум. По результатам подсчета выносится решение по каждому вопросу отдельно – если «ЗА» голосов отдано больше чем «ПРОТИВ», то считается что решение по вопросу принято положительное. Голоса «ВОЗДЕРЖИВАЮСЬ» ни на что не влияют, даже если их больше чем «ЗА» или «ПРОТИВ».

Кворум – этот наименьшее количество голосов, учавствоваших в голосовании, необходимое для принятия правомочного решения по вопросу. Если кворум не набран, то общее собрание не состоялось, т.е. ни одно решение по вопросам ОСС не может быть принято.

После подсчета голосов формируется протокол общего собрания. Протокол вместе с оригиналами бюллетеней отправляется в ГЖИ для утверждения и хранения. Также протокол публикуется для собственников. В целом, для этого нет особых требований кроме публикации протокола и бюллетеней в ГИС ЖКХ. Обычно протокол также размещается на информационных стендах в парадных и в интернете.

3. Кворум в цифрах

Для начала определим максимальное количество голосов. Согласно закону и некоторым косвенным признакам (с законом на самом деле всё сложно в этой части т.к. нет чёткого и ясного определения как рассчитывать эту цифру). Максимальное количество голосов – это сумма площадей помещений в доме, которые могут быть в собственности. Это квартиры, кладовки, коммерческие помещения, паркинги. Технические помещения, лестничные клетки и коридоры не могут быть в собственности и считаются общим имуществом. Также исключаются балконы, лоджии и террасы (в интернете ссылаются на п.5 ст. 15 ЖК РФ).

Для примера пусть будет максимальное количество голосов равно 50000.

Чтобы считать ОСС успешно проведенным требуется чтобы в голосовании участвовал минимум 50% + 1 голос от максимального количества голосов. В нашем примере – это 25001 голос.

Для вынесения решения по каждому вопросу нужно, чтобы для этого типа вопроса был достаточный кворум.

Кворум для вынесения решений по вопросам собрания бывает 3х типов:

50% + 1 голос, т.е. 25001 голос из 50000 – этот кворум применяется к большинству вопросов общего собрания;
75% + 1 голос, т.е. 37501 голос из 50000 – применяется к определенному в законе перечню вопросов, в том числе вопрос о капитальном ремонте и вопросы, связанные с использованием земельного участка, относящегося к придомовой территории;
100% голосов – применяется к вопросам, связанным с реконструкцией, расширением или перепланировкой в доме, которые уменьшат размер площадей общего имущества МКД.

Это значит, что если в ОСС участвует 25001 голос, то по вопросам, требующим кворум 75% + 1 или 100%, выносить решения нельзя. Такие вопросы считаются отклоненными. Но это не значит, что общее собрание не состоялось, т.к. обычно среди вопросов есть те, которые требуют кворум 50% + 1.

Если кворум для вынесения решения по вопросу есть, то решение определяется простым большинством: если «ЗА» отдали больше голосов чем «ПРОТИВ», то решение принимается положительное, в обратном случае – отрицательное. Голоса «ВОЗДЕРЖИВАЮСЬ» ни на что не влияют.

Пример: «ЗА» отдано 10000 голосов, «ПРОТИВ» - 5000 голосов, «ВОЗДЕРЖИВАЮСЬ» - 10001 голос. Решение по вопросу в этом случае положительное.

Как видите, система довольно сложная и местами весьма запутанная.

4. Сколько у Вас голосов

Количество голосов у собственника определяется количеством квадратных метров общей площади помещений в его собственности.

Если у Вас в собственности одно помещение в доме, и вы им владеете единолично, то у Вас столько же голосов, сколько общей площади помещения. Обратите внимание, что балконы, лоджии и террасы не дают голосов согласно п.5 ст. 15 ЖК РФ.

Т.е. если у Вас квартира площадью 50.12 кв.м. (без площади балкона/лоджии), то у Вас 50.12 голоса.

Более сложные ситуации:

Помещение в долевой или совместной собственности – у каждого собственника столько голосов сколько его доля в помещении (имеется ввиду общая площадь помещения без балконов, лоджий и террас). Пример: помещение 60 кв.м. и 3 собственника: у одного 1/2, у остальных 1/4. Соответственно 1/2 от 60 = 30 голосов, у остальных по 15 голосов. Свою долю можно посмотреть в выписке из ЕГРН. При совместной собственности считается что у каждого собственника равная доля и, соответственно, равное количество голосов. Каждый собственник голосует только за себя (за исключением несовершеннолетних детей). Нельзя голосовать долей другого собственника, не имея от него доверенности.

У собственника несколько помещений в доме – суммируются голоса со всех помещений (не забываем про долевую и совместную собственность!). И голосовать при этом он может только всеми голосами сразу (согласно письму Минстроя России от 05.10.2017 N 35851-ЕС/04), т.е. нельзя за одно помещение проголосовать иначе, чем за другое.

5. Как часто проводится общее собрание

ОСС проводится минимум 1 раз в год. Обязательно. Такое собрание называется "Очередное общее собрание собственников" (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).

Допускается проводить "внеочередные" общие собрания в любое время и в любом количестве (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ). Но не стоит проводить ОСС слишком часто - ГЖИ этого не одобряет (источник: слухи).

6. Кто может инициировать общее собрание

Инициировать ОСС может либо управляющая организация дома (УК или ТСЖ, ч. 7 ст. 45 ЖК РФ), либо собственники помещений в доме (ст. 45 ЖК РФ).

Также 10% собственников МКД (или более) может письменно обратиться в управляющую организацию для проведения ОСС и управляющая организация обязана организовать ОСС (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).

Судя по тексту закона, инициировать ОСС может только собственник или управляющая организация. Я вного указания что ОСС может инициировать доверенное лицо (по доверенности от собственника) нет.

Ссылки на статьи жилищного кодекса РФ

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в МКД регламентирован в ст. 44-48 ЖК РФ.

Ссылки на статьи, используемые в тексте

Авторы статьи:

Филиппова П. Контакты: Mail Telegram VK

Филиппов А. Контакты: Mail Telegram VK

Рассказать друзьям:

Отзывы и предложения

Поддержать проект