Здравствуйте, жители ЖК «Полюстрово Парк»!

Сегодня мы, группа активистов нашего дома, хотим ввести Вас в курс происходящих в доме событий, так как это касается каждого из нас.

У нас есть сайт dom.pp.ru, который был создан активистами дома и поддерживается благодаря донатам. На нем можно проследить практически всю историю взаимодействий с организацией, обслуживающей наш ЖК – УК «Прогресс».

Момент #1

Начнем с того, кто сейчас управляет нашим домом – ООО «УК «Прогресс». В настоящий момент, она управляет 4-мя крупными МКД (многоквартирный дом) – «Палацио», «Стокгольм», «Дипломат» и «Полюстрово Парк». ЖК «LOOK» смог сменить УК «Прогресс» на другую УК, но вышло «шило на мыло». Проблемы во всех домах одни и те же - односторонние действия со стороны УК в свою пользу и отношение к собственникам, как к «дойной корове».

На основании своего опыта и опыта других МКД под управлением Прогресса, для себя мы пришли к выводу что с этой УК нам не по пути и начали искать альтернативы. На деле их немного - либо другая УК, либо ТСЖ (ТСН - Товарищество собственников недвижимости). Существуют принципиальные отличия 1го от 2го.

Во-первых:

• УК - это коммерческая структура, цель которой - заработать деньги на нас с вами.
• ТСЖ - это товарищество собственников жилья, т.е. организация не коммерческая, где члены ТСЖ так же заинтересованы в хороших условиях жизни в доме, как и большинство других собственников.

Во-вторых, ТСЖ, согласно своему уставу, который согласуют собственники на ОСС, обязано обеспечивать финансовую прозрачность структуры, предоставляя ежемесячные отчеты, что помогает лучше контролировать расходы средств. УК также обязана, но как они к этому вопросу относятся, вы можете ознакомиться в отчете за прошлый год, который загружен на сайте ГИС ЖКХ.

В-третьих, ТСЖ заинтересовано в рациональном использовании общего имущества. Как пример, в настоящий момент, все что платит коммерция, провайдеры интернета и др., идет в карман УК, а не на улучшение жизни в МКД.

Еще один важный плюс ТСЖ - собственники самостоятельно и напрямую занимаются благоустройством без посредничества в виде УК.

В-четвертых, по сути, поставленная застройщиком УК старается избавить его от гарантийных обязательств/проблем и дополнительных расходов путем решения многих вопросов за счет собственников. УК не заинтересована выбить максимум гарантийных претензий из застройщика, пока эта гарантия действует. А потом вся финансовая нагрузка ляжет на наши с вами плечи.

Момент #2

Теперь предлагаю рассмотреть варианты:

• 1 вариант - другая УК, на самом деле в СПб практически нет УК, готовых управлять домами такого (размера) формата.

Плюс, ни одна крупная управляющая компания не захочет проблем с крупным застройщиком, так как рынок поделен и, конечно, застройщик будет защищать «Прогресс» при попытке смены власти. Ну, и в принципе, это смена шила на мыло. Для любой УК главное - свой карман.

• Подходим ко 2му варианту: приняв во внимание опыт соседних ЖК, управляемых ТСЖ, а также изучив опыт других домов под управлением Прогресса, мы пришли к идее создания ТСЖ.

Момент #3

Из чего складывается переход от УК к ТСЖ?

1. Готовность собственников к такому шагу. Желание взять жизнь в своем доме в свои руки.
2. Организационные моменты (от обходов до регистрации ТСЖ).
   1. Экономическое обоснование содержания дома.

Текущая ставка, согласно конкурсном договору составляет 28 руб/м2 собственности. Эта ставка включает в себя как содержание дома, так и оплату труда обслуживающему персоналу и руководству УК. Данный вопрос у нас сейчас на стадии расчета и когда мы получим результаты – они будут обнародованы.

3. Юридическая поддержка.

Ни одна УК не отдаст дом просто так и будет чинить препятствия на каждом шагу. Например, в соседнем доме, при переходе к ТСЖ, управляющая компания отказалась передать документы на дом и просто спустила их в канализацию. Я думаю, не стоит объяснять, что сложно управлять инженерными системами дома, не имея под руками документации на них и юридическая помощь при передаче дел от УК в ТСЖ будет как нельзя кстати.

4. Финансовая часть. Вопрос важный: во сколько обойдется переход от УК к ТСЖ? Из чего он складывается.

По наиболее глобальным моментам:

• Первое что нужно, это выписка по собственникам, цена вопроса порядка 6000 на наш дом, если делать своими руками и 20000 - если заказывать. Нужна она будет два раза, для обходов и непосредственно перед ОСС.
• Второй вопрос - юридическое сопровождение перехода - цена порядка 120 тысяч рублей, включает в себя полное сопровождение, с созданием всех необходимых документов - устава, договора с ресурсоснабжающими и обслуживающим компаниями, отработка вопросов с УК и проведение ОСС с регистрацией ТСЖ.

Не малым вкладом в бюджет будут письменные извещения, как того требует ЖК РФ, тем, кого не удастся застать лично дома. Стоимость одного заказного письма составляет 23 руб. Допустим, половина квартир из 2352 будут закрыты, а также практически весь паркинг и коммерция. Итогом 1500 писем, а это 35000 руб.

Плюс бумага для протоколов голосования, печать и тд.

Момент #4

Алгоритм смены системы управления домом, из которого, я думаю, станет понятно, почему нельзя создать ТСЖ по щелчку пальцев.

Напомню, в доме 2352 квартиры, 530 машино-мест и 25 коммерческих помещений. Почти 3 тысячи собственников. Наш дом это в принципе небольшой городок с населением под 5000 человек!

Порядок действий:

1. Как уже говорил, это готовность собственников. Нас много и за вечер на стилобате не рассказать всем какой объем работы был проведен, к чему привел и какой еще необходимо осилить.
2. Следующий момент - это сбор денег на эту маленькую революцию. Есть возможность делать донаты на нашем сайте, но пока их хватает только на содержание самого сайта.
3. Экономическая оценка содержания дома. Это важно для понимания, за какие деньги реально возможно содержать такой дом.
4. Выписка по собственникам. Ее наличие позволит правильно распланировать поквартирный обход собственников.
5. Найм юристов. Это помощь в организации шагов, необходимых для проведения легитимного голосования и создания ТСЖ, как юридического лица.
6. Подготовка повестки первого ОСС, включающей в себя как обязательный вопросы по ТСЖ, так и вопросы по последующим ОСС - в части способа извещения о собрании и в части сбора голосов. Последний вопрос упростит принятие важных решений для жизни дома без лишней бюрократии и в рамках закона в последующем.
7. Обход всех собственников и рассылка заказных писем тем, кого не удалось застать дома, с целью извещения о планируемом ОСС.
8. Проведение ОСС.
9. Подсчет голосов и формирование протокола собрания в 3 экземплярах, на которых должен подписаться каждый проголосовавший.

Теперь вы понимаете почему УК не хочет заморачиваться и делать реальный ОСС? Это действительно не простая задача!

Для успешного создания ТСЖ необходимо 50%+1 голос «ЗА», для кворума необходимо, чтобы в собрании приняли участия собственники, которые совместно обладают более 50% от доли в ОИ (общем имуществе). Голосуют собственники своими площадями (т.е. вес голоса собственника квартиры в 100м2 будет больше, чем вес голоса квартиры в 25м2). Это все прописано в ЖК РФ ст.45, ст.48.

10. После проведения ОСС необходимо корректно зарегистрировать ТСЖ, в чем нам помогут юристы. Так же необходимо подать заявки на оформление договоров с ресурсоснабжающими предприятиями. Найти подрядчиков и заключить договоры на обслуживание и содержание дома. Нанять Управляющего, гл. инженера, бухгалтера, диспетчеров, слесарей, уборщиков и дворников. Перенять дела у УК, которая не захочет их передавать.