На основе статьи 161.1 ЖК РФ

Совет многоквартирного дома (СД) избирается из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

При каких условиях можно избрать совет дома (ч. 1 статьи 161.1 ЖК РФ)

• Если в доме более 4-х квартир,
• Если домом управляет управляющая компания (при другой форме управления, как, например, ТСЖ, СД не избирается)

Когда и как избирается совет дома (ч. 2, 3, 4, 6, 7 статьи 161.1 ЖК РФ)

Совет дома и председатель СД избираются на общем собрании собственников (ОСС) на каждый дом отдельно. Если за 1 календарный год СД не избран (по любым причинам) или решение ОСС не реализовано, то орган местного самоуправления (например, администрация района) в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании совета дома (включая председателя совета дома) или о создании в доме товарищества собственников жилья.

Примечание: Нам не известны случаи, когда органы местного самоуправления исполняли эту часть закона. Видимо, если собственники не требуют, то никто ничего сам не сделает.

Количество членов СД устанавливается на общем собрании собственников с учетом размера дома (ч. 4 статьи 161.1 ЖК РФ). Вообще, конкретных требований к количеству членов СД в законе не предъявлено. Требуется разве что выбрать председателя. Т.е. минимум членов СД – 2. Максимум – не ограничен. Разумное количество – по 1 члену СД на парадную (для больших парадных лучше 2). 

Председатель совета дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета дома и подотчетен общему собранию собственников помещений.

Основные полномочия совета дома (ч. 5 статьи 161.1 ЖК РФ)

• Обеспечение выполнения решений, принятых на ОСС.
• Осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений. 
• Представление отчета о проделанной работе на утверждение годового ОСС.
• Вынесение на ОСС вопросов о порядке пользования общим имуществом дома (включая придомовую территорию).
• Вынесение на ОСС вопросов планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества.
• Вынесение на ОСС вопросов о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг.
• Вынесение на ОСС вопросов о расширении компетенции совета многоквартирного дома (подробнее об этом в следующем разделе).
• Вынесение на ОСС вопросов, принятие решений по которым не противоречит статье 161.1 ЖК РФ.
• Представление предложений по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества.
• Представление своего заключения по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на общем собрании собственников до проведения ОСС. По сути анализ документов/договоров, которые предлагает УК. 

Сейчас инициативная группа нашего дома по сути заменяет совет дома исполняя большую часть работы, которую должен выполнять совет дома. 

Дополнительные полномочия совета дома, принимаемые решениями общего собрания собственников (ч. 5, 8 статьи 161.1 ЖК РФ)

Следующие полномочия совет дома может получить только решением собственников дома на общем собрании собственников. Каждое полномочие выносится на ОСС отдельно и решения по ним принимаются отдельно. Объединять полномочия в один вопрос ОСС нельзя. 

• Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Если СД не имеет такого полномочия, то все вопросы по текущему ремонту нужно выносить на ОСС. Это полномочие не отменяет решений по текущему ремонту принятых на ОСС, но позволяет СД решать, что делать, если на ОСС вопросы не выносились или по вопросам решения не приняты. По сути, это полномочие работает как запасной план в случае, если непонятно что делать с текущим ремонтом или решение нужно принять оперативно, не дожидаясь решения на ОСС (на проведение ОСС нужно минимум 2-3 месяца, и нет гарантии, что проведенное ОСС соберет кворум. 
• Заключение председателем совета дома договора управления домом на условиях, принятых на общем собрании собственников. Это полномочие не дает совету дома или председателю права заключать любой договор управления на любых условиях! Только на условиях, принятых на ОСС! Тем не менее это полномочие дает совету дома возможность продлить договор управления с текущей управляющей компанией или найти другую УК, согласную управлять домом на тех же условиях, но только в случаях, когда соответствующие решения не были приняты на общем собрании собственников. Внимание! Данное полномочие совету нашего дома ранее не выдавалось и вопрос о его выдаче не будет выноситься ни на текущем ОСС ни на последующих! Совет нашего дома не имеет права ни на заключение договора с УК, ни на его продление. 
• Только при непосредственном управлении домом собственниками помещений: Заключение председателем совета дома договоров горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, обращения с твердыми коммунальными отходами, а также договоров о содержании инженерных систем дома (ч. 2 статьи 164 ЖК РФ).

Примечание к последнему пункту: непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений - это особый вариант управления домом, в котором 4 или менее помещений. Для таких домов нет смысла организовывать ТСЖ или приглашать УК. Поэтому подписание договоров с РСО и на обслуживание делегируется совету дома. Интересный момент: совет дома избирается если в доме более 4х квартир, но это не мешает избрать только председателя совета дома, который будет представлять собственников помещений и подписывать договора.

Полномочия председателя совета дома (ч. 8 статьи 161.1 ЖК РФ)

• Председатель вправе вступить в переговоры относительно условий договора управления многоквартирным домом с УК до вынесения договора на голосование в ходе общего собрания собственников. Результаты переговоров доводятся до собственников помещений в доме. 
• Осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме: подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, подписывает акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ, подписывает акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств предусмотренных ч. 2 статьи 162 ЖК РФ.
• На основании доверенностей, выданных собственниками помещений, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.
• Осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета дома в соответствии с решением общего собрания собственников. 
• Может выступать как доверенное лицо отдельных собственников (на основе доверенности от них) в случае, если он будет представлять их интересы в суде по вопросам управления и обслуживания дома.

Председатель совета дома выступает как организатор работы совета дома и как представитель собственников помещений, действуя от их лица на основе имеющихся полномочий и доверенностей. 

Обязанности председателя совета дома

• Размещать определенную информацию в ГИС ЖКХ. Это следует из раздела 15 Состава информации, подлежащей размещению в ГИС ЖКХ (Приказ Роскомнадзора и Минстроя РФ от 29 февраля 2016 г. № 74/114/пр).

Срок действия совета дома (ч. 9, 10 статьи 161.1 ЖК РФ)

Совет дома действует до переизбрания на общем собрании собственников или в случае принятия решения о создании ТСЖ (до избрания правления товарищества собственников жилья).

Совет дома подлежит переизбранию на ОСС каждые два года, если иной срок не установлен решением ОСС. Полномочия совета дома продлеваются на тот же срок в случае, если на ОСС не принято решение о переизбрании совета дома. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет дома может быть досрочно переизбран на ОСС.

Поощрение деятельности совета дома (ч. 8.1 статьи 161.1 ЖК РФ)

Общее собрание собственников помещений в доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета дома, в том числе председателю совета дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера. 

Ответственность членов совета многоквартирного дома

Ответственность членов совета дома не отличается от ответственности других собственников и остальных лиц в целом.

Член совета, как и любой другой собственник, может быть привлечен к административной, уголовной или гражданско-правовой ответственности за совершение соответствующих видов правонарушений, например, за:

• неосновательное обогащение, если председатель совета что-то сберег без законных оснований – доход от использования общедомового имущества или вознаграждение, которое он получил за период, когда перестал быть председателем;
• подделку официального документа – протокола общего собрания собственников – или использование поддельного протокола; 
• преступления против собственности (уничтожение или повреждение чужого имущества);
• самовольное переустройство помещения;
• нарушение законодательства о персональных данных;
• самоуправство.

Выводы

Правовой статус совета дома как органа, связанного с управлением многоквартирным домом, прямо не установлен Жилищным кодексом (совет дома не регистрируется в органах местного самоуправления или иных органах). Но анализ полномочий, предоставленных совету многоквартирного дома Жилищным кодексом, показывает, что совету дома не передаются полномочия общего собрания принимать решения по управлению многоквартирным домом. Поэтому работа совета МКД не может заменить общего собрания собственников. 

Роль совета МКД состоит в том, чтобы до общего собрания готовить предложения по вопросам, которые будут рассматриваться на общем собрании, а затем обеспечивать и контролировать выполнение решений, принятых общим собранием. И это очень важная роль: если вопросы не проработаны заранее, на общем собрании собственникам помещений трудно принять обоснованные решения. Кроме того, если в доме нет постоянно действующего органа, представляющего интересы собственников, то нет и возможности обеспечить постоянное взаимодействие с управляющей организацией и эффективный контроль за исполнением ею обязательств по договору управления.

Ссылки на законы

• ЖК РФ Статья 161.1. Совет многоквартирного дома
• ЖК РФ Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме, часть 2
• ЖК РФ Статья 162. Договор управления многоквартирным домом, часть 2
• Приказ Роскомнадзора и Минстроя РФ от 29 февраля 2016 г. № 74/114/пр

Ссылки на статьи по теме

• Роль совета многоквартирного дома в управлении домом.
• Права и обязанности совета многоквартирного дома