Застройщики, сдавая построенный дом в эксплуатацию, обязаны назначить временную УК на его обслуживание до проведения конкурсного отбора управляющих компаний администрацией района. Конкурс инициируется в течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Далее, у желающих УК есть 40 дней на предоставление договора управления домом и других документов, а также суммы обеспечения заявки на участие в конкурсе (по сути, залог). Результаты конкурса публикуются в течение 10 дней с момента окончания открытого конкурса. При этом, орган местного самоуправления извещает всех жильцов о результатах конкурса и об условиях договора управления МКД. Этот договор сразу же вступает в силу, независимо от мнения собственников о нём. Отказаться от договора можно только проведя общее собрание собственников по смене управляющей компании. 

К сожалению, всё это работает только на бумаге. В реальности происходит следующее в разных вариациях:

А) Временная УК проводит общее собрание собственников (ОСС), в котором голосует в основном застройщик, его дочерние компании, подрядчики и т.д. всеми квартирами, паркингами и коммерческими помещениями, (поскольку к этому моменту далеко не все купившие в доме недвижимость успевают оформить право собственности на помещение, либо помещения еще не переданы собственникам), а это может быть больше половины всей площади дома. Соответственно, получается, что всё сделано по закону, но собственники по факту ничего не могли сделать или как-то повлиять на результат. Утверждается выгодный для УК договор, тарифы и всевозможные разрешения на использование общего имущества дома. Очень популярный вариант и часто рабочий.

Б) Временная УК не успевает провести ОСС за те 60 дней, в течение которых должен был быть проведен конкурс, но администрация района игнорирует необходимость проведения конкурса (а это происходит почти всегда). Собственники в силу незнания молчат, временная УК проводит ОСС, но позже, по варианту А и убеждая/заставляя собственников при выдаче ключей проголосовать на ОСС. Часто это у них получается. А если не получается, то все-равно конкурс никто не объявит, пока этим не озаботятся сами собственники. В этом случае, также, утверждается выгодный для УК договор, тарифы и всевозможные разрешения на использование общего имущества дома.

В) Временная УК не успевает или не смогла успешно провести ОСС за те 20-60 дней, в течение которых должен был быть объявлен и проведен конкурс, но собственники успевают заставить администрацию района провести открытый конкурс. В этом случае для УК ничего не остается как участвовать в конкурсе, предлагая городские тарифы, а не те, которые выгодны самой УК. Разница между городскими тарифами и выгодными для УК тарифами достаточно большая, чтобы УК не попыталась их поднять чуть позже. 

С вариантами А и Б всё достаточно понятно – собственников в этих случаях обманывают полностью или частично. В нашем же случае произошло, как описано в варианте В. За это нужно поблагодарить собственников, которые заметили неладное и заставили провести конкурс, а также некомпетентность ООО “УК” Прогресс”. В конкурсе участвовала всего одна УК – «Прогресс», что в целом не удивительно. Со стороны собственников были попытки привлечь другие УК из нашего района и не только, но как оказалось – никому наш дом не был интересен (об этом чуть позже). В итоге, наш дом, вот уже 3 года, обслуживают по тарифам города, постоянно пытаясь их поднять всеми допустимыми и не очень законными способами. Будь УК «Прогресс» более компетентна в обслуживании домов, они бы смогли нас убедить проголосовать за повышение тарифов, но даже это им не по силам. 

Пояснение: по закону повысить тарифы на обслуживание и изменить договор управления можно только путем успешного проведения общего собрания собственников. В ОСС могут участвовать только собственники помещений или их доверенные лица. Подробнее про ОСС тут: https://dom.pp.ru/article/obshchee-sobranie-sobstvennikov-pomeshchenii-v-mnogokvartirnom-dome/.

Наш дом очень большой, с таким количеством собственников достаточно сложно провести ОСС, поэтому УК «Прогресс» за 3 года не смогли этого сделать, при этом даже попытались подделать бюллетени, на чем и были пойманы, но в силу огромных дыр в законодательстве и нежелание прокуратуры найти виновных, им сошло это с рук. Нам показался подозрительным тот факт, что пока заявление не дошло до городской прокуратуры, районная не сделала ничего. 

В мае 2022 года заканчивается конкурсный договор с УК «Прогресс». Это значит, что наш дом будет опять выставлен на конкурс и участвовать в нем, скорее всего, будет только УК «Прогресс» или связанные с ним компании, например УК «Невкон», как и в первый раз 3 года назад. 

Вы, наверное, заметили, что во всей этой истории происходят странные вещи:

1. Застройщик навязывает «свои» УК на свои дома (это вообще делает любой застройщик в России);
2. В открытом конкурсе от администрации участвует только одна УК, та же самая, что в пункте 1;
3. Городские/районные службы не “горят желанием” в чем-то разбираться и проявлять свою инициативу.

Зачем застройщик навязывает УК на свои дома?

Всё просто – их цель чтобы за 3-5 лет гарантийного срока им поступило как можно меньше заявок на гарантийный ремонт дома и оборудования в нём. УК на это с готовностью идут, т.к. за успешное балансирование между интересами застройщика и интересами собственников они могут получить под управление ещё больше домов. Данная практика наблюдается по всему городу с любым крупным застройщиком. Некоторые застройщики вообще создают свои группы УК. Плохо это или нет - сильно зависит от самой УК. Есть такие как Прогресс, есть нормальные. Хороших УК нет - бизнес в сфере ЖКХ неблагодарное дело, т.к. всем не угодишь. 

Почему другие УК не пытаются зайти в наш дом?

Все крупные УК, так или иначе, связаны с крупными застройщиками и получают от них дома под управление. Чтобы не происходило войны за дома и там оставались подходящие застройщику УК, судя по собранной информации, было выработано «правило невмешательства». По сути, это негласное правило не вмешиваться в дела аффилированной УК в новостройке. Причем работает это правило довольно глобально, т.к. мы обращались в том числе в УК, связанные с разными застройщиками, и диалог часто сводился к “Прогресс у вас? Застройщик? Ой не, не полезем, извините”. Этот факт сильно усложняет процесс смены управляющей организации по инициативе собственников, т.к. найти УК, которая решится нарушить установленное правило, довольно сложно.

Почему городские службы ничего не делают?

Администрация района не проводит конкурсы, потому что у них, наверняка, “есть дела поважнее”. Это настолько глобальная проблема, что другие варианты редки. Они там всё прекрасно знают и сознательно не вмешиваются. 

Государственная жилищная инспекция (ГЖИ) действует аналогично администрации. Об этом говорят откровенные отписки на наши многочисленные заявления. Реже к ним приходят для получения информации, как лучше сделать то или иное, чтобы к УК не было претензий от ГЖИ. Собственники неоднократно обращались в ГЖИ с серьезными нарушениями лицензионных требований со стороны УК, но чаще всего получали отписки с кучей ссылок и “воды”. Иногда, приходили ответы со смыслом «обращайтесь в суд». Проверок добиться крайне сложно, а результаты проверок ни к чему не приводят, кроме повышения сумм в квитанциях. УК Прогресс по закону уже должна была потерять лицензию на наш дом, но до сих пор работает. А суды у нас растягиваются на многие месяцы.

Связь УК Прогресс с районной прокуратурой была неочевидна до тех пор, как мы поймали их на подделке подписей в бюллетенях ОСС весной 2021 года. Насколько сильно со стороны прокуратуры их прикрывали, стало для нас неожиданностью. Дело пошло только после того, как собственники массово закидали городскую прокуратуру заявлениями о подделках подписей. 

Наши перспективы и что нам с этим всем делать?

Нам однозначно нельзя позволить УК «Прогресс» собрать кворум на проводимом ОСС. Это проще всего сделать игнорируя ОСС от “УК” Прогресс”. В случае обнаружения подделок со стороны УК, мы уже знаем какие действия необходимо предпринять для оспаривания результатов ОСС.

Зачем нам обязательно нужно сменить ООО «УК «Прогресс», и почему нужно это сделать как можно быстрее?

1. В 2022 году истекает срок гарантии на инженерное оборудование дома, после чего проблемы, которые УК Прогресс не выявили или не захотели перенаправлять в гарантийный отдел, будут устранятся из наших карманов. Это дорого. Новая УК в своих интересах и в интересах собственников будет проводить обследование состояния оборудования и требовать у застройщика устранять гарантийные проблемы с домом. Для управляющей компании это важно по следующим причинам: а) законное требование к застройщику выполнять свои гарантийные обязательства; б) сохранение бюджета дома для реализации его дальнейшего благоустройства и развития.

2. Пока мы не сменим действую на сегодняшний день УК, наш дом останется под «правилом невмешательства», а это с высокой долей вероятности значит, что мы останемся с этой УК навсегда, а когда закончится гарантийный срок на дом (5 лет), то мы вообще ни одной нормальной УК не будем нужны, т.к. исправлять “косяки” предыдущей УК за свой счет мало кто согласится, так как это требует больших средств.

3. С каждым годом, при некачественном/некомпетентном обслуживании и использовании инженерных систем дома, они будут выходить из строя. Кроме того, что ремонт придется оплачивать нам, собственникам, это также грозит опасными для здоровья и даже жизни проблемами в виде затопления, неисправной пожарной системы, отключения отопления, проблемам с лифтовым оборудованием, освещением и домофонами. Из-за того, что УК «Прогресс», игнорируя закон, отказывается пускать собственников на осмотр помещений, в которых установлено оборудование, мы даже не представляем, в каком состоянии находятся технические помещения и оборудование в них.

Как нам сменить управляющую организацию в доме?

У нас есть 3 варианта:

1. Создать ТСЖ;
2. Найти другую УК, которая бы согласилась зайти в наш дом;
3. Дождаться конкурса в мае 2022 года.

С ТСЖ нам не справиться собственными силами, т.к. управлять ТСЖ имеют право только собственники помещений в доме. Разговоров про ТСЖ было много, но основная проблема в том, что среди нас не нашлось людей с опытом и готовых ввязаться в управление домом. Кроме того, избавится от ТСЖ намного сложнее, чем избавиться от УК. Ну, а также, как и в случае со сменой на другую УК будут постоянно вопросы “а почему именно этот человек будет управлять ТСЖ?”, “а где доказательства что он сможет” и т.д. Никто из нас не в состоянии ни убедить нужное количество людей, ни профинансировать проведение общего собрания ради этого. Для справки - нужно отправить по почте более 3000 заказных писем, каждое из которых стоит около 100 рублей, а также нужна юридическая помощь с документами, и это только самое начало. Потом будут суды с УК «Прогресс», т.к. они не захотят никуда уходить, а наверняка попытаются прицепиться к какой-либо мелочи. 

За 3 года выяснилось, что очень сложно найти другую УК, готовую зайти в наш дом. Крупные, более-менее адекватные и проверенные УК отказываются иметь дело с нашим домом. Как минимум 6 УК собственники приглашали участвовать в конкурсе 3 года назад - все отказались. Инициативной группе потребовалось более двух лет, чтобы найти всего одну УК, готовую организовать ОСС по смене действующей. ООО УК «Мида» управляет домами в Ленинградской области, обслуживает дома в Санкт-Петербурге и не связана с застройщиками. Инициативная группа проверила информацию об этой УК и их сотрудниках, о домах под их управлением, опросив жителей этих домов, а также обслуживающий персонал. Серьезных претензий к работе УК в их домах на данный момент не обнаружено. Недовольные есть всегда, но задавая конкретные вопросы, мы понимаем «Мида» хорошо обслуживает дома, а большинство претензий - к тому, как эти дома построены. Учитывая, что УК «Мида» не первая УК на текущих объектах, им достались дома в не самом хорошем состоянии, но даже так они справляются со своей работой. УК «Мида» приняла наши корректировки к договору управления и к вопросам, выносимым на ОСС, охотно идут на диалог и компромиссы. С УК «Прогресс» за 3 года выстроить взаимодействие не удалось, несмотря на регулярные попытки со стороны инициативной группы.

Конкурс в мае 2022 нас не спасет – на него, скорее всего будет заявлена только “УК” Прогресс” или их дружественные компании, как и 3 года назад. И мы снова будем 3 года бороться с некачественным обслуживанием, нарушением условий договора управления и пр. 

Сейчас у нас ещё есть шанс изменить всё к лучшему. Главное его не упустить.

25 декабря 2021 года по инициативе собственников стартовал ОСС по смене управляющей организации в ЖК «Полюстрово Парк». Срок проведения ОСС для избрания в качестве управляющей организации – УК «Мида» – с 25 декабря 2021 года по 27 марта 2022 года. 

Полезные ссылки:

1. Правила проведения открытого конкурса по управлению МКД
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме